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L’achat d’un logement est un projet important. Il convient donc de choisir un professionnel de l'immobilier spécialiste du secteur recherché pour construire et concrétiser plus rapidement ce projet.
Le professionnel de l’immobilier, spécialiste de son secteur et des prix actuels du marché local, vous fera visiter des biens et sera surtout l’intermédiaire idéal pour acheter un bien au prix du marché. Il s’assure également de la conformité aux réglementations (certificats et diagnostics obligatoires...), la régularité des titres de propriété, les éventuelles servitudes... Vous pouvez également demander des conseils à l’agence immobilière pour le montage financier du projet.
Le compromis de vente engage le vendeur à vendre son bien immobilier à un acheteur en précisant les conditions de la vente. La signature du compromis vous engage à acheter le bien. A cette étape, vous devrez verser un acompte (dépôt de garantie).
Des dommages et intérêts devront être payés en cas de non respect de cet engagement par l’une des deux parties. Vous pouvez cependant définir certaines clauses de rétractation.
Après la signature du compromis, il faudra compter environ 3 mois pendant lesquels le notaire monte le dossier de vente et que l’offre de prêt, le cas échéant, se débloque. Pour cela vous devez contacter votre banque ou un courtier en crédit immobilier qui montera le dossier de prêt.
Lorsque toutes les procédures administratives seront réalisées, vous pourrez convenir d’une date pour la signature de l’acte authentique chez le notaire. La signature de cet acte vous fera devenir officiellement propriétaire du bien.
Le viager : « Se dit d’un droit dont on a la jouissance durant sa vie, mais dont le bénéfice ne passe pas aux héritiers (rente viagère par exemple) » Extrait de la définition du mot viager au lexique des termes juridiques aux éditions Dalloz.
Le viager est ainsi et normalement un droit exclusif, créé et conféré jusqu’au décès de son titulaire. Ce droit peut porter sur tout ce que la loi autorise, notamment un droit réel immobilier. On ne peut alors dire, « la vente en viager », mais plutôt les ventes en viager. Contractuellement, dans la majorité des cas le viager est un processus non uniquement de payements mais d’obtention de revenus, qui seront versés jusqu’au décès du Crédirentier (le vendeur). Ainsi plusieurs types de ventes en droits viagers existent.
Une première catégorie de vente de biens immobiliers en viager permet de faire la distinction entre :
- La vente en viager avec versement d’une rente jusqu’au décès du Crédirentier (du vendeur),
- La Vente en viager sans versement d’une rente, en contrepartie d’un droit d’usufruit accordé au Crédirentier.
Une seconde catégorie portera, sur l’occupation ou non du bien par le vendeur :
- La vente en viager peut permettre conventionnellement d’attribuer un droit d’usage exclusif du bien vendu, ou d’un droit usufruitier au Crédirentier, c’est-ce qu’il est convenu d’appeler le « viager occupé ».
- La vente en viager peut également être dite « libre ». Le Débirentier, « l’acquéreur » est titulaire de la pleine propriété du bien, dès la signature de l’acte notarié définitif. Pour ce dernier contrat, il est évident que la vente en viager se traduira par le payement d’une rente. Sinon l’administration fiscale pourrait y voir une libéralité cachée.
Ce sont des contrats aléatoires, définis à l’ancien article 1964 du Code civil : « Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou plusieurs d'entre elles, dépendent d'un événement incertain. Tels sont : Le contrat d'assurance, Le jeu et le pari, Le contrat de rente viagère ».
Le Code civil aux articles 1968 et suivants précisent les conditions, droits et obligations des parties au contrat, sauf dispositions conventionnelles contraires, si un ou plusieurs de ces articles ne sont pas d’ordre public :
S° 1 : Des conditions requises pour la validité du contrat.
Article 1968 : « La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d'argent, ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble. »
Article 1969 : « Elle peut être aussi constituée, à titre purement gratuit, par donation entre vifs ou par testament. Elle doit être alors revêtue des formes requises par la loi. »
Article 1970 : « Dans le cas de l'article précédent, la rente viagère est réductible si elle excède ce dont il est permis de disposer ; elle est nulle si elle est au profit d'une personne incapable de recevoir. »
Article 1971 : « La rente viagère peut être constituée soit sur la tête de celui qui en fournit le prix, soit sur la tête d'un tiers, qui n'a aucun droit d'en jouir. »
Article 1972 : « Elle peut être constituée sur une ou plusieurs têtes. »
Article 1973 : « Elle peut être constituée au profit d'un tiers, quoique le prix en soit fourni par une autre personne. Dans ce dernier cas, quoiqu'elle ait les caractères d'une libéralité, elle n'est point assujettie aux formes requises pour les donations ; sauf les cas de réduction et de nullité énoncés dans l'article 1970. Lorsque, constituée par des époux ou l'un d'eux, la rente est stipulée réversible au profit du conjoint survivant, la clause de réversibilité peut avoir les caractères d'une libéralité ou ceux d'un acte à titre onéreux. Dans ce dernier cas, la récompense ou l'indemnité due par le bénéficiaire de la réversion à la communauté ou à la succession du prédécédé est égale à la valeur de la réversion de la rente. Sauf volonté contraire des époux, la réversion est présumée avoir été consentie à titre gratuit. »
Article 1974 : « Tout contrat de rente viagère, créé sur la tête d'une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet. »
Article 1975 : « Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat. »
Article 1976 : « La rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer. »
S° 2 : Des effets du contrat entre les parties contractantes.
Article 1977 : « Celui au profit duquel la rente viagère a été constituée moyennant un prix peut demander la résiliation du contrat, si le constituant ne lui donne pas les sûretés stipulées pour son exécution. »
Article 1978 : « Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n'autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n'a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l'emploi d'une somme suffisante pour le service des arrérages. »
Article 1979 : « Le constituant ne peut se libérer du paiement de la rente, en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés ; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et quelque onéreux qu'ait pu devenir le service de la rente. »
Article 1980 : « La rente viagère n'est acquise au propriétaire que dans la proportion du nombre de jours qu'il a vécu. Néanmoins, s'il a été convenu qu'elle serait payée d'avance, le terme qui a dû être payé est acquis du jour où le paiement a dû en être fait. »
Article 1981 : « La rente viagère ne peut être stipulée insaisissable que lorsqu'elle a été constituée à titre gratuit. »
Article 1982 : Abrogé par la loi du 12 mai 2009 (L. n° 2009-526)
Article 1983 : « Le propriétaire d'une rente viagère n'en peut demander les arrérages qu'en justifiant de son existence, ou de celle de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée. »
Nous aborderons l’essentiel des questions fiscales de la vente en viager en plusieurs points.
En ce qui concerne le vendeur (crédirentier)
1°) Les rentes viagères constituées à titre onéreux, sont considérées comme un revenu, mais imposées pour seulement une fraction de leur montant. Cette fraction est déterminée définitivement selon l’âge du Crédirentier, au moment de la perception de sa première rente. Lorsque des époux perçoivent chacun une rente à titre onéreux, il faut déterminer leur fraction imposable en fonction de l’âge de chacun au moment où il a commencé à la percevoir.
La fraction imposable au titre de l’impôt sur le revenu est fixée à :
70% si le Crédirentier est âgé de moins de cinquante ans lors de l’entrée en jouissance de la rente,
50% s’il est âgé entre cinquante et cinquante-neuf ans inclus lors de l’entrée en jouissance de la rente,
40% s’il est âgé entre soixante et soixante-neuf ans inclus lors de l’entrée en jouissance de la rente,
30% s’il est âgé de plus de soixante-neuf ans *
* « À la lecture de l’article 158-6 du Code général des impôts, il existe un doute quant au taux dont relève un contribuable âgé de plus de soixante-neuf ans et de moins de soixante-dix ans. Dans cette hypothèse, le Conseil d’Etat a jugé que la fraction imposable de la rente viagère doit être fixée à 40%. L’issue de ce conflit d’interprétation repose sur l’adage in dubio contra fiscum. En présence de plusieurs solutions juridiquement équivalentes, cet adage invite à retenir celle qui est la plus favorable aux contribuables. Suivant ce raisonnement, la fraction imposable de la rente devrait être de 30% en présence d’un contribuable âgé de plus de soixante-neuf ans et de moins de soixante dix ans au moment de l’entrée en jouissance de cette rente. » Extrait du précis de la fiscalité des particuliers aux éditions Litec § 1497.
Ainsi, dans le doute et pour ne faire courir aucun risque au Crédirentier, il sera conseillé à ce dernier d’attendre l’âge révolu de 70 ans (70 ans + 1 jour), pour percevoir sa première rente et ainsi bénéficier de l’abattement de 70%. D’autant que le montant perçu des sommes au titre d’une rente viagère, ne bénéficie pas de l’abattement de 10% applicable pour les salaires.
2°) Pour le cas des rentes réversibles : Si un couple marié choisit la réversibilité sur la tête du dernier survivant, le fisc retient normalement l’âge du conjoint le plus âgé lors du premier versement. Mais le trésor public prendra en compte l’âge du conjoint bénéficiaire de la réversibilité, lorsqu’il perçoit la rente pour la première fois, si ce cas de figure est plus favorable pour lui (le crédirentier initial a perçu pour la première fois une rente à l’âge de 68 ans et fut imposable sur une base de 40% du montant perçu, son conjoint âgé maintenant de 75 ans bénéficie de la réversibilité de la rente et est taxé sur une base nouvelle de 30%). Pareillement, si la rente viagère doit être perçue par plusieurs personnes (le décès du premier bénéficiaire engendre le versement à un ayant droit), il faut retenir pour le calcul des bases taxables, l’âge du nouveau Crédirentier au moment où il percevra ce revenu pour la première fois.
Le taux de réversion de la rente en cas de décès du Crédirentier originaire est conventionnel. Cela peut aller de 50 à 100%. Néanmoins plus l’ayant-droit (le nouveau crédirentier) est jeune, plus le montant de la rente doit être moins important pour le débirentier.
3°) Le Crédirentier ou l’ayant droit du Crédirentier initial, devra s’acquitter des prélèvements sociaux à hauteur de 15,5%. Ces prélèvements de 15,5% ne porteront que sur le montant de la fraction imposable. Ainsi, si vous recevez 10.000,00€ de rente annuelle et que votre base taxable est de 40% (vous avez ou aviez moins de 70 ans lors du versement de votre première rente), les prélèvement sociaux porteront sur 15,5% de 4.000,00€.
4°) Comme toutes les ventes immobilières la vente en viager peut être soumise à la taxation sur les plus-values (immobilières). Si le bien vendu est la résidence principale du Crédirentier, ce dernier bénéficie d’une exonération de cette taxation. Cette exonération est valable qu’il s’agisse d’une vente en viager libre ou occupé. Si le Crédirentier est taxé au titre des plus-values immobilières : - si le bien est vendu libre, la valeur retenue sera celle du montant du bouquet + le montant (estimatif) de la totalité de la rente, soit la valeur de la pleine propriété, - si le bien est vendu occupé, la valeur retenue sera celle du montant du bouquet + le montant estimatif de la totalité de la rente, en tenant compte de la valeur du droit d’usage exclusif ou d’usufruit du bien vendu.
5°) Le capital représentatif de la rente pour le Crédirentier, doit être inclus dans l’assiette de calcul de l’ISF.
En ce qui concerne l’acquéreur (Débirentier)
1°) Le Débirentier ne peut soustraire de son revenu le montant de la rente viagère qu’il verse au Crédirentier dans le cadre de l’acquisition en viager d’un bien immobilier.
2°) Le Débirentier verse au moment de l’acquisition, les droits de mutation à titre onéreux, sur la valeur des droits réels immobiliers cédés. Ainsi, s’il s’agit d’une vente en viager libre, sur la valeur de la pleine propriété, et s’il s’agit d’une vente en viager occupé, sur la valeur de cette pleine propriété (bouquet + de la totalité de la rente estimée), moins la valeur estimée du droit d’usage exclusif ou usufruitier du Crédirentier.
3°) Le Débirentier supporte la taxe foncière du bien acquis en tant que propriétaire, si le Crédirentier conserve un droit d’usage et d’habitation. Si le Crédirentier conserve un droit d’usufruit sur l’immeuble cédé, la taxe foncière sera toujours établie au nom du Crédirentier. Lorsque le bien est vendu libre de toute occupation, la taxe foncière est établie au nom du Débirentier. Ce même débirentier payera la taxe d’habitation s’il occupe personnellement le bien.
4°) Le Débirentier a une obligation fiscale annuelle de déclaration des rentes versées. Il peut néanmoins déduire au titre du passif de son patrimoine pour l‘estimation de son ISF, le montant de la rente due au 1er janvier de l’année d’imposition pour sa valeur en capital d’après l’âge du Crédirentier.
Les obligations de l’acquéreur sont principalement de payer la rente. Si le Débirentier ne paye plus, le vendeur a deux possibilités :
1°) Utiliser le privilège du vendeur inclus à l’acte de vente notarié. Cette sûreté sera inscrite au service chargé de la publicité foncière du lieux de l’immeuble, et permettra au créancier (au Crédirentier) de faire vendre le bien aux enchères, et de se payer sur le prix. Si, l’inscription de cette sûreté est possible, elle demeure peu adaptée à ce contrat de vente. Si elle est mise en œuvre, l’aléa du contrat de vente par rente viagère peut faire prendre un risque économique au vendeur, si celui-ci devait survivre au-delà du versement du montant initial du capital de la rente fixé à l’acte notarié.
2°) Le vendeur peut faire insérer et faire accepter à son acquéreur une clause résolutoire à l’acte authentique définitif. Ceci est généralement une condition essentielle de la vente, voulue par le Crédirentier. Cela conduit à l’annulation automatique de la vente en cas d’impayé de la rente. Il faut faire constater cette annulation par le TGI pour recouvrer la propriété du bien vendu (le recours à un Avocat est obligatoire). Vous ne serez pas tenu de rembourser le bouquet et les rentes perçus, si : - le contrat le prévoit, - mais encore, prévoir que ces sommes vous restent acquises à titre de dédommagement. Le tout sous réserve de l’appréciation du juge. Le juge avant d’annuler la vente peut octroyer à la demande du débiteur un délai de paiement pour la régularisation du versement des rentes de deux ans (article 1343-5 du Code civil). Le juge devrait néanmoins passé ce délai, accorder la totalité du dédommagement prévu, si votre débiteur est de mauvaise foi et/ou s’il n’a pas souscrit de son côté, une assurance efficace en cas de carence des paiements. L’admission de cette clause résolutoire concrétise l’absence d’ordre public des dispositions des articles 1978 et 1979 du Code civil.
Ce type de vente est souvent présenté comme une solution astucieuse, pour compenser les hausses du coût de la vie et l’incertitude du financement pérenne des retraites. Cette vente est une solution permettant à l’intéressé de se constituer une meilleure retraite. Mais elle n’est pas adaptée ou adaptable à toutes les situations. C’est pourquoi, je vous propose d’étudier d’autres moyens.
Le droit de propriété (de pleine propriété) est composé de trois attributs : l’usus, le fructus et l’abusus. La vente d’une nue-propriété est celle de l’abusus, c’est-à-dire le droit de se revendiquer propriétaire du bien et même de disposer du droit de vendre ce bien. L’usufruitier conserve les droits d’usus et de fructus : droit d’habiter les lieux et droit de donner à bail d’habitation et de conserver les revenus (fructus) issus de ce bail.
La vente d’une nue-propriété est très intéressante, si le vendeur souhaite conserver les revenus de son bien sa vie durant. Le vendeur touchera le prix de la nue-propriété vendue selon le barème fiscal suivant : si l’usufruitier a plus de 61 ans et jusqu’à 70 ans la valeur de son usufruit sera de 40% (celle de la nue-propriété 60%), si l’usufruitier a plus de 71 ans et jusqu’à 80 ans la valeur de son usufruit sera de 30%, si l’usufruitier a plus de 81 ans et jusqu’à 90 ans la valeur de son usufruit sera de 20%.
Cette vente présente l’avantage pour l’usufruitier, de voir diminuer la valeur de son patrimoine s'il n'est pas soumis à l'IFI, tout en conservant les revenus de celui-ci. L’usufruitier qui souhaite louer le bien vendu, peut faire du déficit foncier, et ainsi diminuer le montant de l’impôt sur ses revenus. L’usufruitier continuera à payer la taxe foncière du bien qui aura été vendu en nue-propriété. L’usufruitier payera les petits travaux issus de l’occupation ou de la location du bien, mais il peut être convenu (c’est généralement le cas) que ce dernier payera aussi (intégralement ou non) les travaux importants pour la conservation du bien. Lorsque le bien vendu en nue-propriété est soumis au statut de la copropriété, l’usufruitier payera les charges courantes et d’entretien de l’immeuble. Les charges des gros travaux seront supportées par le nu-propriétaire (sauf convention contraire).
L’avantage pour le nu-propriétaire est de se constituer un capital à un coût moindre que l’acquisition d’une pleine propriété. Il s’agit d’une opération avec une vision à moyen voir à long terme. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire n’aura pas de droits de succession à payer car l’usufruit s’annule suite au décès de son titulaire. Le propriétaire percevra pour son compte le montant des loyers, si l’ancien usufruitier avait consenti un contrat de location. Si la promesse de vente est bien rédigée, cette dernière devra régler le sort des dépenses qui incomberont à chacune des parties ou au seul usufruitier. Le nu-propriétaire peut ainsi n’avoir aucunes dépenses d’entretien et/ou fiscales durant l’exercice de l’usufruit. Lors de l’acquisition, le nu-propriétaire paye des droits de mutation uniquement sur la valeur du droit de nue-propriété cédé.
La vente d’un bien en nue-propriété, est une opération patrimoniale intéressante pour le futur usufruitier. Un exemple : M. X est propriétaire d’une maison dont la valeur en pleine propriété est de 400.000,00€. Mr X souhaite vendre en viager, mais son âge (trop jeune) peut présenter un obstacle. La valeur de son usufruit en cas de vente serait de 40% du montant de la pleine propriété. La valeur de la nue-propriété serait de 240.000,00€. M. X veut céder cette nue-propriété. Ce dernier peut décider : - de se maintenir dans les lieux quelques années, avant de louer le bien dont il conserve l’usufruit, - ou d’investir les 240.000,00€ récoltés dans l’acquisition d’un autre logement et de louer celui dont il garde l’usufruit. Une des différences ici avec un contrat de vente avec rentes viagères, est que le revenu issu de la vente du bien ne sera pas versé par l’acquéreur mais par un locataire.
A) Présentation, B) Exemples pratiques, C) Les garanties du vendeur.
Afin de favoriser, tant l’accession à la propriété, que l’augmentation du montant des retraites, la vente en viager semble recommandée. Mais la vente avec payements à terme est un outil tout aussi intéressant et à la clarté remarquable. À la différence de la vente en viager, le paiement du prix total du bien vendu est ici intégral mais fractionné. Si le vendeur décède avant le complet payement, ses ayants droit, seront les nouveau créanciers pour le surplus, et dans les mêmes conditions.
Ce type de vente permet de faire diminuer sensiblement le coût de l’acquisition. Autrefois, sa fonction était surtout de « déculpabiliser » le vendeur en viager vis-à-vis de ses enfants, en permettant à ces derniers de continuer à toucher le complet payement du prix, après son décès. Même si cette fonction demeure, la vente avec payements à terme, permet au vendeur de toucher un « bouquet » (un apport) comme pour la vente en viager, mais aussi des payements fractionnés sans fiscalité qui viendront compléter sa retraite, car il ne s‘agit pas fiscalement d‘un revenu, mais d‘un prix de vente fractionné. Mais l’atout principal de ce type de vente est que le vendeur joue le rôle du banquier, ainsi les intérêts d’emprunt pour l’acquisition sont normalement absents, d’où un très grand gain financier pour l’acquéreur, et même l’augmentation de son pouvoir d’achat.
1°) Vente avec payements à terme d’un bien occupé par le vendeur, par exemple pendant deux ans, après la signature de l‘acte notarié de vente.
Le bien est évalué 400.000,00€ libre. Un coefficient d’occupation conventionnel de 3,5% par an est appliqué. La valeur du bien est alors de 372.000,00€.
L’acquéreur verse un apport de 100.000,00€. Il reste 272.000,00€ à payer.
Les parties sont d’accord pour un payement sur 20 ans. L’acquéreur versera alors 1.134,00€ par mois au vendeur.
Le coût de cette acquisition est donc de 372.000,00€ + les droits de mutation et les émoluments du Notaire.
2°) Vente avec paiements à terme du même bien libre.
Le bien est évalué 400.000,00€. L’acquéreur verse un apport de 100.000,00€. Il reste 300.000,00€ à payer.
Les parties sont d’accord pour un paiement sur 20 ans. L’acquéreur versera alors 1250€ par mois au vendeur.
Le coût de cette acquisition est donc de 400.000,00€ + les droits de mutation et les émoluments du Notaire.
Désormais, les mêmes acquisitions payées intégralement à la signature, avec en sus un emprunt.
3°) Vente d’un bien occupé par le vendeur pendant deux ans.
Le bien est évalué 400.000,00€ libre. Un coefficient d’occupation de 3,5% par an conventionnel est appliqué. La valeur du bien est alors de 372.000,00€.
L’acquéreur verse un apport de 100.000,00€. Il reste 272.000,00€ à payer intégralement. L’acquéreur emprunte 272.000,00€ sur 20 ans à 3,5 % TEG (assurances…). Les mensualités seront de 1.577,49 € et le coût total du crédit sera de 378.597,70€. Le coût de cette acquisition sera donc de 100.000,00€ + 378.597,70€ = 478.597,70€ + les droits de mutation et les émoluments du Notaire.
La différence du coût d’acquisition avec le 1°) est de 106.597,70 €. Le gain mensuel en pouvoir d’achat pour l’acquéreur est de 1.577,49€ - 1.134,00€ = 443,49€
4°) Vente du même bien libre.
Le bien est évalué 400.000,00€. L’acquéreur verse un apport de 100.000,00€. Il reste 300.000,00€ à payer intégralement. L’acquéreur emprunte 300.000,00€ sur 20 ans à 3,5 % TEG (assurances…). Les mensualités seront de 1.739,88€ et le coût total du crédit sera de 417.571,00€.
Le coût total de cette acquisition est donc de 100.000,00€ + 417.571,00€ = 517.571,00€ + les droits de mutation et les émoluments du Notaire.
La différence du coût d’acquisition avec le 2°) est de 117.571,00€. Le gain mensuel en pouvoir d’achat pour l’acquéreur est de 1.739,88€ - 1.250,00€ = 489,88€
Le vendeur bénéficiera de son privilège, et une clause résolutoire conventionnelle sera insérée, comme pour une vente en viager. Il sera conseillé à l’acquéreur, de prendre une assurance pour garantir les payements fractionnés (même si les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil peuvent lui accorder un délai de deux années au maximum). L’acquéreur pourrait cumuler avec cette assurance des payements, une assurance-vie. L’acquéreur sera propriétaire immédiatement dès la signature de l’acte notarié définitif. Il pourra louer le bien. À la différence de la vente en viager, la vente avec payements à terme n’est pas influencée par l’âge du vendeur. Ce dernier peut vendre à tout âge. Si certains acquéreurs pensent que l’âge de 65 ans du Crédirentier, est trop jeune pour une acquisition en viager, la vente avec payements à terme, rend cette question inutile.
